I disse tilfælde skal du lave en erhvervslejekontrakt

Hvad er en erhvervslejekontrakt?

En erhvervslejekontrakt reguleres af erhvervslejeloven, som fastsætter klare retningslinjer for udlejning af erhvervslejemål. Erhvervslejeloven er præget af stor aftalefrihed, hvilket adskiller den fra lejeloven, der i højere grad beskytter lejere af almindelige boliger. Denne forskel skyldes, at almindelige boliger fungerer som familiers hjem, og derfor har de grundlæggende en større samfundsmæssig betydning end erhvervslejemål.

Den omfattende aftalefrihed i erhvervslejeloven giver lejer og udlejer mulighed for at tilpasse kontrakten til det specifikke erhvervslejemål. Dette giver parterne frihed til at fastsætte individuelle vilkår, som bedst imødekommer deres behov og forretningsmæssige krav.

 

Hvornår skal man lave en erhvervslejekontrakt?

En erhvervslejekontrakt er som udgangspunkt valgfri, da det står lejer og udlejer frit for at afgøre, om der skal indgås en skriftlig aftale om vilkårene for lejeforholdet. Dog fastslår erhvervslejeloven, at en skriftlig erhvervslejekontrakt skal udarbejdes, hvis blot én af parterne kræver det.

Selvom det ikke er et lovkrav, anbefales det stærkt at udarbejde en erhvervslejekontrakt. En skriftlig aftale skaber gennemsigtighed og beskytter begge parter ved at dokumentere de aftalte vilkår. Dette reducerer risikoen for misforståelser, glemte aftaler og potentielle konflikter.

Der er ingen specifikke formkrav til udformningen af erhvervslejekontrakter, men kontrakten skal indeholde en række centrale vilkår for at være fyldestgørende og juridisk robust. De vigtigste elementer, der bør indgå, er:

  • Partsoplysninger: Navn, adresse og kontaktinformation på lejer og udlejer.
  • Beskrivelse: Herunder adresse, anvendelsesformål og eventuelle særkendetegn.
  • Lejeperiodens: Samt eventuelle muligheder for forlængelse.
  • Økonomiske vilkår: Husleje, forudbetalt leje, depositum og betalingsbetingelser.
  • Huslejeregulering: Beskrivelse af mekanismer for justering af husleje, f.eks. indeksregulering.
  • Vedligeholdelsesforpligtelser: Klargøring af, hvem der er ansvarlig for vedligeholdelsen.
  • Forbrugsudgifter: Herunder vand, varme, el og andre driftsomkostninger.
  • Særlige aftaler: Eventuelle individuelle aftaler mellem lejer og udlejer.
  • Opsigelse og erstatning: Opsigelsesvarsler og regler for erstatning ved ophør af lejemålet.
  • Lejemålets stand: Dokumentation og krav ved ind- og fraflytning.
  • Afståelsesret og genindtrædelsesret: Retten til at overdrage lejemålet eller genindtræde.
 

Ved at inkludere disse punkter sikres et solidt juridisk grundlag for lejeforholdet, der beskytter både lejerens og udlejerens interesser.

 

Grunden til at du skal lave en erhvervslejekontrakt

Udarbejdelse af en erhvervslejekontrakt er afgørende for at beskytte rettighederne for både udlejer og lejer. En skriftlig kontrakt fastsætter klare retningslinjer for lejemålet, hvilket gør det lettere at håndtere eventuelle uoverensstemmelser eller konflikter, der måtte opstå under lejeperioden.

Med en erhvervslejekontrakt kan man på forhånd adressere vigtige forhold som vedligeholdelse, istandsættelse og ansvaret for kontorinventar. Dette mindsker risikoen for misforståelser og skaber en fælles forståelse mellem parterne.

En velstruktureret kontrakt fungerer således som en praktisk og juridisk sikkerhedsforanstaltning, der bidrager til et godt og problemfrit lejeforhold.

 

Hvornår er erhvervslejekontrakten gyldig?

Erhvervslejekontrakten er først gyldig, når begge parter har underskrevet aftalen. Som udgangspunkt er det ikke nødvendigt at tinglyse erhvervslejekontrakten. Dog kan det være en god idé, især hvis lejeren ønsker ekstra sikkerhed mod, at ejendommen skifter ejer under lejeperioden. Ved tinglysning bliver lejeforholdet juridisk synligt for tredjeparter, såsom potentielle købere af ejendommen, hvilket kan beskytte lejeren mod opsigelse eller ændringer i lejeaftalen.

Tinglysning er en frivillig proces, men den kan skabe ekstra tryghed i mere komplekse lejeforhold. Lejer og udlejer bør derfor overveje, om tinglysning kan være relevant for deres specifikke aftale.

 

Opsigelse af erhvervslejekontrakt

Både lejer og udlejer har mulighed for at opsige en erhvervslejekontrakt, men der gælder specifikke regler for, hvornår og hvordan opsigelsen kan finde sted.

Opsigelse som lejer:

Som lejer kan du som udgangspunkt opsige lejemålet med 3 måneders varsel, forudsat at du ikke er bundet af en uopsigelighedsperiode.

I særlige tilfælde gælder kortere opsigelsesvarsler, fx ved 1 måneds varsel for leje af stalde, garager eller kontorfællesskaber.

Hvis lejeaftalen er tidsbestemt, kan du som lejer kun opsige lejemålet, hvis dette er aftalt med udlejeren og angivet i kontrakten.

Opsigelse som udlejer:

Som udlejer kan du kun opsige et erhvervslejemål, hvis der foreligger en gyldig begrundelse, undtagen i tilfælde af stalde og garager, hvor opsigelse kan ske uden begrundelse.

Gyldige grunde for opsigelse inkluderer:

  • Eget brug: Du kan opsige lejemålet med et varsel på 1 år, hvis du selv skal bruge det.
  • Overtrædelse af husreglementet: Hvis lejeren ikke overholder aftalte regler.
  • Nedrivning eller ombygning: Hvis bygningen skal rives ned eller ombygges, og dette gør det nødvendigt at ophøre lejemålet. I sådanne tilfælde skal du tilbyde lejeren et tilsvarende lokale, hvis det er muligt at fortsætte udlejningen efter ombygningen.
  • Opsigelse af tidsbestemt lejeaftale: Hvis lejeren bryder reglerne, kan du opsige lejemålet, såfremt det er muligt i henhold til de øvrige gyldige opsigelsesgrunde.
 

Kan udlejer kræve at lejevilkårene ændres?

I henhold til erhvervslejelovens § 14 kan vilkårene i en erhvervslejekontrakt ændres 8 år efter lejeperiodens begyndelse, hvis det er angivet i lejekontrakten. Ændringer kan omfatte forhold som:

  • Justering af lejemålets areal.
  • Regulering af huslejen.
  • Omrokering af lejemålets anvendelse.

Hvis parterne ikke kan nå til enighed om ændringerne, kan lejeren vælge at opsige lejemålet.

Der er grundlæggende to metoder til regulering af husleje i erhvervslejemål. Udlejer kan regulere lejen én gang årligt i forhold til nettoprisindekset. Den anden, og mest udbredte metode, er regulering af lejen til markedsleje. Forskellene på disse to metoder er:

  • Den årlige regulering til nettoprisindeks – Udlejer kan forhøje eller nedsætte lejen én gang om året med en procentdel (3 %).
  • Regulering til markedsleje – Lejer og udlejer kan forlange huslejen nedsat eller forhøjet, så den svarer til lejepriserne for tilsvarende erhvervslejemål på markedet.

Del med en ven

Facebook
Twitter
Pinterest
LinkedIn